Parsel Birleştirme ve Tevhit : Kentsel Dönüşüm Rehberi

Parsel Birleştirme (Tevhit) Nedir?

Parsel birleştirme, birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesi işlemidir. Bu işlem, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde daha büyük ve verimli alanlar oluşturmak için tercih edilir. Tevhit işlemi, tapu sicilinde ayrı kayıtlı taşınmazların birleştirilerek tek bir tapu oluşturulmasıyla gerçekleştirilir.

Tevhit İşlemi Nasıl Yapılır?

Tevhit işlemi şu adımlarla gerçekleştirilir:

1. Başvuru: İlgili belediyeye veya il özel idaresine başvuru yapılır. Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlar için belediyeler, bu sınırlar dışındaki taşınmazlar için ise il özel idareleri yetkilidir 
2. Gerekli Belgeler: Nüfus cüzdanı, tevhidi gerçekleştirilecek taşınmazlara ait tapu senetleri, son 6 ay içinde çekilmiş 2 adet fotoğraf ve gerekli diğer belgeler hazırlanır. 
3. Harita ve Planlar: Lisanslı harita mühendisleri tarafından tevhit haritası hazırlanır. Bu harita, parsellerin birleşme sınırlarını ve yüzölçümünü net bir şekilde gösterir
4. Onay Süreci: Hazırlanan tevhit haritası ve belgeler, belediyenin imar müdürlüğüne sunulur. Belediye encümeni veya il idare kurulu, başvuruyu en geç 30 gün içinde değerlendirir ve karara bağlar .
5. Tapu İşlemleri: Onaylanan tevhit işlemi, tapu müdürlüğüne bildirilir ve yeni parsel tapusu düzenlenir. Tapu dairesi, tescil işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. 

Parsel tevhid şartları nelerdir ?

Parsel tevhit, imar planı kapsamında daha büyük parsel ve inşaat alanı oluşturmak için yapılan bir işlemdir. Ancak bu işlem için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir:

1. Parsellerin Bitişik Olması:
Birleştirilecek parsellerin mutlaka birbirine bitişik olması gerekir. Ayrı parsellerin tevhit edilmesi mümkün değildir.

2. İmar Planına Uygunluk:
Parseller, belediyenin imar planında belirlenen kurallara uygun olmalıdır. Örneğin, bir parsel imar yoluna terk edilmesi gereken alanda ise bu durum çözülmelidir.

3. Mal Sahiplerinin Onayı:
Tevhit işleminde, tüm maliklerin (arsa sahiplerinin) onayı gerekir. Tüm hissedarlar muvafakat vermezse işlem yapılamaz.

4. Tapu Kayıtları ve Belgeler:
İşlem için tapu kayıtlarının güncel ve doğru olması şarttır. Ayrıca kimlik fotokopileri ve dilekçe gibi belgeler de gereklidir.

5. Tevhit Haritası ve Teknik Raporlar:
Birleştirme için lisanslı harita mühendisleri veya kadastro mühendisleri tarafından tevhit haritası hazırlanmalıdır. Bu harita, parsellerin birleşme sınırlarını ve yüzölçümünü net bir şekilde gösterir.

6. Belediye Onayı ve İmar Durumu Belgesi:
Belediyenin imar müdürlüğüne başvuru yapılmalı ve “imar durumu belgesi” alınmalıdır. Bu belge, parsellerin imar planına uygunluğunu gösterir.

7. Harç ve Ruhsat Ödemeleri:
Kadastro müdürlüğü ve belediyeye tevhit harçları ödenmelidir. Harçlar yatırıldıktan sonra süreç tamamlanır.

8. Kadastro ve Tapu Müdürlüğü İşlemleri:
Son olarak, hazırlanan haritalar ve belgeler tapu müdürlüğüne teslim edilir. Tapu sicilinde eski kayıtlar kapatılır ve yeni tek parsel tapusu düzenlenir.

Tevhit İşleminin Sonuçları

Tevhit işlemi sonucunda, ayrı tapulara sahip taşınmazlar tek bir parsel haline gelir ve tek bir tapu kaydı oluşturulur. Bu birleşme, tapu siciline tescil edilerek resmiyet kazanır. Tevhit işlemi, taşınmazın imar planlarına uygun hale getirilmesini ve daha verimli kullanılmasını sağlar.

Yargıtay ve Danıştay Kararları

Yargıtay ve Danıştay, tevhit işlemleriyle ilgili çeşitli kararlar vermiştir. Örneğin, Danıştay 6. Dairesi, müşterek mülkiyete tabi olan bir taşınmazda, İmar Kanunu uyarınca ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilmesi için tüm maliklerin birlikte başvurması gerektiğine hükmetmiştir.

Emsal (KAKS) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Emsal, bir arsa üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanını belirleyen katsayıdır. Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) olarak da bilinir. Emsal hesaplaması şu şekilde yapılır:

Emsal = Toplam İnşaat Alanı / Arsa Alanı

Örneğin, 1.000 m²’lik bir arsa üzerinde emsal 1,5 ise toplam inşaat alanı 1.500 m² olur.

Tevhit ( Parsel Birleştirmenin) Emsal Artışına Etkisi

Parsel birleştirme, iki veya daha fazla taşınmazın tek parsel haline getirilmesi sürecidir. Bu işlem, genellikle büyük ve kapsamlı inşaat projeleri geliştirmek için yapılır. Parsel birleştirmenin en önemli avantajlarından biri, emsal artışı potansiyelidir.

Emsal (KAKS); bir parselde yapılabilecek inşaat alanının, arsa alanına oranıdır. Örneğin:

• Arsa alanı: 1.000 m²

• Emsal (KAKS): 1,0

• İnşaat alanı: 1.000 m²

Ancak, belediyeler bazen kentsel dönüşüm teşvikleri kapsamında parsel birleştirme projelerine ek emsal artışı sağlar.

Parsel Birleştirmenin Emsal Artışı Sağlamasındaki Mantık

• Büyük Parsellerin Verimliliği:
  Birleştirilen parseller, genellikle daha verimli kullanılabilir. Örneğin, bina yükseklikleri, sosyal donatı alanları ve otopark düzenlemeleri daha kolay planlanır. Belediyeler, bu tür projeleri desteklemek için ek inşaat hakkı tanıyabilir.

• Altyapı Maliyetlerinin Azalması:
  Birleştirilmiş parsellerde altyapı (yol, kanalizasyon vb.) maliyetleri bölüşülerek düşer. Belediyeler bu avantajı, ek emsal artışı vererek ödüllendirir.

• Belediye Politikaları ve Kentsel Dönüşüm:
  Bazı belediyeler, dönüşüm alanlarında veya riskli yapı bölgelerinde parsel tevhit yapan projelere %25-%40 oranında ek emsal artışı hakkı tanır.

  Nasıl Hesaplanır?

  Örnek hesaplama:

  • Mevcut parsel alanı: 1.000 m²

  • Emsal: 1,0 → 1.000 m² inşaat hakkı

  • Belediye ek emsal artışı: %30

  • Yeni inşaat hakkı: 1.000 + (1.000 x 0,3) = 1.300 m²

  Bu durumda, parsel birleştirmeyle hem yeni bir yapı tasarlanır hem de 300 m² ek inşaat hakkı elde edilir.

İstanbul’da Emsal Artışı Uygulamaları

İstanbul’da bazı ilçe belediyeleri, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında parsel birleştirme işlemlerine emsal artışı imkanı tanımaktadır. Örneğin:

• Gaziosmanpaşa Belediyesi: Riskli alanlarda %25–%40 arası ek emsal hakkı sunmaktadır.
• Zeytinburnu Belediyesi: Tevhit yapılan parsellerde %30 oranında ilave inşaat hakkı vermektedir.
• Bayrampaşa Belediyesi: Tevhit edilen parseller için %25’e kadar emsal artışı sağlamaktadır.
• Küçükçekmece Belediyesi: Dönüşüm sahalarında %20 oranında ek emsal hakkı tanımaktadır.
• Pendik Belediyesi: Onaylı dönüşüm bölgelerinde %35’e kadar ek imar artışı uygulamaktadır.Her ilçede oranlar ve başvuru koşulları farklılık gösterebilir. Bu nedenle, ilgili belediyenin imar müdürlüğünden güncel bilgiler alınmalıdır.

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm: 2025 Güncel Rehberi

Tevhidin Müteahhit ve Arsa Sahipleri İçin Avantajlar

Parsel birleştirme ve emsal artışı, hem müteahhitler hem de arsa sahipleri için çeşitli avantajlar sunar:

• Müteahhitler: Daha büyük projeler gerçekleştirebilir ve daha fazla bağımsız bölüm elde edebilir.
• Arsa Sahipleri: Daha az maliyetle yeni konut sahibi olabilir ve altyapı maliyetleri düşer.

Örnek hesaplama:

• Birleştirilen parsel: 1.000 m²
• Mevcut emsal: 1,0 → 1.000 m² inşaat hakkı
• %30 emsal artışı: +300 m² → Toplam 1.300 m²
• Ortalama daire büyüklüğü: 100 m² → 13 daire
• Arsa sahiplerinin payı: %50 → 6,5 daire
• Müteahhite kalan daire sayısı: 6,5 daire

Bu modelde, müteahhit ek inşaat hakkını üstlenirken arsa sahipleri risk olmadan yeni konut sahibi olma fırsatı yakalar.

Tevhit Süreci Adımları

1. Tapu ve Kadastro İşlemleri: Tüm hissedarların güncel tapu kayıtlarıyla Kadastro Müdürlüğü’ne başvuru yapılır.
2. Harita ve Dilekçe Hazırlığı: Tevhid haritası ve tapu suretleriyle başvuru dosyası oluşturulur.
3. Belediye Onayı: İmar Müdürlüğü’nden imar durumu belgesi alınarak tevhit işlemi için müracaat edilir.
4. Harç ve Ruhsatlar: Kadastro ve belediye harçları ödenir, tevhid ruhsatı alınır.
5. Emsal Artışı Kaydı: Belediye tarafından ek emsal hakkı resmî olarak tanınır.

Sosyal Donatı ve Yaşam Kalitesi

Büyük parsellerde, site konseptli sosyal donatılar (yeşil alan, çocuk oyun parkı, yürüyüş yolları, spor alanları) planlanarak hem satış fiyatı hem de yaşam kalitesi yükseltilir. Arsa sahipleri, toplum dayanışmasını artıran ortak kullanım alanlarından faydalanır.

Risk Yönetimi ve Hukuki Uyarılar

Parsel tevhit sürecinde, hissedar uzlaşmazlıkları, tapu kayıt uyumsuzlukları ve belediye yönetmelik farklılıkları risk oluşturabilir. Bu nedenle, önceden imar avukatı ve şehir plancısı ile çalışmak, süreci hızlandırır ve hukuki itirazları minimize eder.

Sonuç ve Uzman Önerileri

Parsel birleştirme ve imar artışı, doğru uygulandığında kentsel dönüşüm projelerinin rotasını belirler. Uzman kadastro mühendisleri, imar avukatları ve çevre danışmanlarıyla yürütülen projelerde, yatırım geri dönüşü maksimum düzeye çıkarılabilir.

Kentsel Dönüşüm İçin Ücretsiz Ön Görüşme Alın
Acar Yapı olarak 10 yılı aşkın deneyimimizle, İstanbul’un dört bir yanında kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirdik. Şimdi sizin mahalleniz için de harekete geçme zamanı! ✅

Ücretsiz ön analiz
✅ Risk raporu danışmanlığı
✅ Kira yardımı başvuru desteği
✅ Tapu, ruhsat ve noter süreçlerinde tam destek Bize ulaşın, binanız için en uygun dönüşüm planını birlikte oluşturalım.

📍 www.acaryp.com
📞 0542 7678801
📧 info@acaryp.com